פירוק שיתוף במקרקעין בהליכי גירושין עו"ד גירושין מומלץ

מאמר בעניין פירוש שיתוף בדירת מגורים ע"י עו"ד גירושין מומלץ  עורך דין גירושין מומלץ , עו"ד לענייני פירוק שיתוף במקרקעין

רוב הזוגות אשר מתגרשים הינם בעלי דירת מגורים .

מאחר והצדדים מאשר נמצאים בסכסוך כמובן אינם " מסתדרים" בינם לבין עצמם ,כאשר אחד מהם הגיש תביעת פירוק שיתוף במקרקעין, בהמ"ש ייעתר לתביעה וימנה בדרך כלל את באי כח  הצדדים ככונסי נכסים למכירת הדירה וחלוקת תמורתה בין הצדדים, בדרך כלל בחלקים משווים.

מי שמגיע לבהמ"ש לענייני משפחה הוא לא "שועל ותיק" בבית משפט אלא דווקא אזרח מין השורה שפעמים רבות נכנס פעם ראשונה לבהמ"ש וכולו מלא יראה , פחד , התרגשות וכו'.

לכן, מצאתי לנכון להבהיר את הליך פירוש השיתוף וכן להביא את המלצותיי בעניין.

ראשית , ככל שלא הגעתם להסכם עם בן הזוג ביחס למכירת הדירה הרי שמישהו מין הצדדים [ ויש לזה הרבה שיקולים טאקטיים] יפנה לבהמ"ש או בה"ד בתביעה לפירוק שיתוף. נהוג לומר כי הכלל הוא "שאין עילת הגנה בפני פירוק שיתוף במקרקעין". מה שאומר שלא משנה אם יש לך 10 ילדים בבית או מיקרה מיוחד כזה או אחר, הדירה תימכר ותפורק. זה מבוסס על עקרון מתום דיני המקרקעין שאי אפשר למנוע  מכירה של נכס משותף. יש לזה יתרונות וחסרונות .

יש דרכים לעכב קצת את המכירה כגון אם צד רוצה לקנות את הדירה וסבור שיש באיזון זכויות כדי לשלם את החלק של הצד השני.

ממונה שמאי נטרלי מטעם בהמ"ש שמגיש הערכת שמאי.

מרגע שיש צו פירוק הדירה מפורסמת בעיתונים במשך התקופה שתקבעו. אני בדרך כלל מפרסמת כחודש בה אני מאפשרת לראות פעמים בשבוע פעם בבוקר ופעם בערב.

אני נוהגת לשלוח למציעים את הערכת השמאי ללא מחיר כדי שיראו ויבדקו כל דבר ועניין הקשור לזכויות בדירה בין אם ליקויים או מצב רישומי. הכל צריך להיות בפני המציע . זה אינו פוטר אותו מבדיקה ואולם אני אוהבת שיש לו את כל המידע בפניו. גילוי נאות.

לאחר מכן מי שרוצה להשתתף מגיש הצעה יחד עם שייק בנקאי ע"ס 5-10 אחוז מסכום הצעת הרכישה.

השייק לפקודת כונסי הנכסים .

קובים מועד להתמחרות אליו מגיעים כל המציעים שנתנו שייק בנקאי.

נערכת התמחרות שזה כמו מכירה פומבית שבה כונסי הנכסים מציעים את ההצעה הגבוהה ביותר כסכום התחלתי ומשם מתקדמים לפי ההצעות. בשלב סופי נשאר מציע אחד עם ההצעה הגבוהה ביותר.

לבעלי הזכות בדירה , הכוונה לבני הזוג יש אפשרות גם להשתתף בהתמחרות וגם להשוות להצעה הגבוהה ביותר שנתקבלה.

לאחר מכן הזוכה חותם על טופס זכיה , השיק הבנקאי מופקד בחשבון הנאמנות ונערך הסכם מכר שמוגש לאישור בהמ"ש או בה"ד.

התמורה מופקדת בחשבון הנאמנות וכונסי הנכסים מחלקים את הסכומים שמתקבלים, בניקוי הוצאות מכירה שהם יכולים להיות , תיווך ככל שהיה , שכ"ט כונסים, פירעון משכנתא או חובות וכיו"ב .

אני תמיד ממליצה לצד שיכול לרכוש את חלקו של הצד השני לעשות מאמץ ואכן לרכוש .יש לזה יתרונות כלכלים אין מיסוי בגין הרכישה , אין שכ"ט [ למעט הכינוס המשולם מימלא] לפעמים יש משכנתא שהבנק לא היה מאפשר לקחת עוד אחת כזו [ צריך לעשות בירור עם הבנק שיאפשר גרירה]  ועוד ועוד יתרונות .

עד כאן ממני עו"ד מיכל מוזס.

אעשה בקרוב כתבת המשך יותר מפורטת

וקצת בכללי על דיני המקרקעין:

דיני מקרקעין זהו תחום גדול הדן בהיבט המשפטי בכל הנוגע לדירות (חוזי מכר וחוזי שכירות), מבנים, מגרשים, חנויות, שכירות, טאבו,  בתים משותפים ועוד. זהו תחום רחב עם רלוונטיות לחייו של כמעט כל אזרח בוגר. עסקאות מקרקעין על פי רוב דורשות את מעורבותו המקצועית של עורך דין מקרקעין, הבקיא מלפני ולפנים בנושא דיני מקרקעין.